Ohjeessa käsitellään kiinteistöjen arvostamista kiinteistöverotuksessa. Aikaisempaa samannimistä ohjetta on päivitetty vastaamaan uusimpia arvostamiseen liittyviä asetuksia.
Asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden ylittyminen
Joissakin kaupungeissa on tiettyjen alueiden rakennusmailla asemakaavan mukainen rakennusoikeus säännönmukaisesti ylitetty. Kaavoittaja on voinut pyrkiä hillitsemään olemassa olevien rakennusten purkuhaluja merkitsemällä uudistettavana olleeseen asemakaavaan olennaisesti pienempi rakennusoikeus kuin olemassa olevan rakennuksen toteutunut rakennusala on ollut. Tällaisia rakennussuojelua edistäviä asemakaavoja tehtiin erityisesti 1960 – 1980 -luvuilla. Nykyään rakennuksia suojellaan muilla tavoin, mutta tällaisia välillisesti suojelevia kaavoja on edelleen voimassa esimerkiksi Helsingin kantakaupungissa. Myös muita satunnaisempia syitä asemakaavan merkityn rakennusoikeuden ylittymiselle voi olla.
Korkein hallinto-oikeus on vuonna 2018 antanut vuosikirjapäätöksen KHO 2018:45, jossa käsitellään asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden ylittymisen huomioon ottamista kiinteistön maapohjaa arvostettaessa.
Korkein hallinto-oikeus katsoi, että maapohjan verotusarvoa vahvistettaessa huomioon on otettava, mihin tarkoitukseen kiinteistön omistaja on maapohjaa käyttänyt. Yhtiö oli käyttänyt omistamaansa kiinteistöä voimassa olevan asemakaavan tarjoamaa rakennusoikeutta suuremman asuinrakennuksen rakennuspaikkana. Yhtiön omistaman tontin maapohjan verotusarvoa vahvistettaessa käytettävänä rakennusoikeutena ei ollut pidettävä verovuonna voimassa olleen asemakaavan mukaista rakennusoikeutta, vaan yhtiön tosiasiassa hyödyntämää alkuperäisen asemakaavan mukaista rakennusoikeutta.
Korkein hallinto-oikeus myönsi asiassa luottamuksensuojaa, joten suuremman rakennusoikeuden perusteella ei tullut maksettavaksi lisää kiinteistöveroa niiltä vuosilta, joita valitus koski.
Muuttunut oikeuskäytäntö lisää maapohjan arvostamisen perusteena huomioon otettavan rakennusoikeuden määrää ja sitä kautta nostaa verotusarvoja verrattuna aikaisempaan oikeuskäytäntöön. Verohallinto kuitenkin suojaa kiinteistöverovelvollisten oikeutettuja odotuksia kiinteistöveron suuruudesta antamalla luottamuksensuojaa. Tästä syystä maapohjan arvostamista tosiasiassa hyödynnettävän rakennusoikeuden mukaan sovelletaan vasta verovuodesta 2019 alkaen tilanteissa, joissa voimassa olevan asemakaavan mukainen rakennusoikeus on ylitetty.
Lähde: www.vero.fi