Omistan huoneiston, jonka olen vuokrannut ulkopuoliselle. Voinko vähentää saamastani vuokratulosta huoneiston remonttikulut?
Saamasi vuokratulo on pääsääntöisesti pääomatuloa, josta voidaan tehdä vähennyksiä. Tuloverolain 54 §:n mukaan verovelvollisella on oikeus vähentää pääomatuloista niiden hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet menot. Toisin sanoen vuokratulot ilmoitetaan verotuksessa vuokrauksesta aiheutuneet kulut vähennettyinä eli nettomääräisinä.
Remonttikulut ovat lähtökohtaisesti samassa asemassa kuin muutkin vuokrauksesta aiheutuneet kulut kuten yhtiövastike, vesimaksu, lehti-ilmoitukset ja välityspalkkio. Erityistä merkitystä remonttikulujen kohdalla tulee kuitenkin antaa sille, mihin ajankohtaan ne ajoittuvat:
a. Vastikään hankitun taikka saadun huoneiston kunnostamisesta aiheutuneita remonttikuluja ennen huoneiston vuokraamista ei pidetä vuokratulosta vähennyskelpoisina vuosikuluina, vaan osakkeiden ja huoneiston hankintamenoihin rinnastettavina menoina. KHO 2000:51: Verovelvollinen oli saanut testamentilla osakehuoneistoon oikeuttavat osakkeet. Huoneistoa ei ollut saatu vuokrattua siinä kunnossa missä se oli ollut edellisen omistajan jäljiltä, joten verovelvollinen oli teettänyt huoneistossa korjaustöitä. Koska kulut olivat aiheutuneet korjaustöistä, jotka oli suoritettu omistajanvaihdoksen jälkeen mutta ennen kuin huoneisto oli otettu vuokrakäyttöön, niitä pidettiin hankintamenoon rinnastettavina menoina, eikä niitä saanut verovuonna vähentää saataviin vuokratuloihin kohdistuvina vuosikuluina.
b. Remonttikulut sen sijaan ovat vähennyskelpoisia, mikäli ne aiheutuvat vuokralaisen vaihtuessa taikka ajoittuvat vuokra-aikaan. Vuosikorjauskulut ovat kokonaan vähennyskelpoisia korjausten maksuvuoden vuokratuloista. Vuosikorjauskuluista tulee pitää erillään ns. perusparannuskulut, joilla nostetaan huoneiston tasoa. Perusparannuskulut tulee vähentää vuokratuloista vuotuisin tasapoistoin. KHO 2001:2: A, jolla oli vuokratuloja useasta omistamastaan osakehuoneistosta, oli hankkinut yhteen vuokraamaansa huoneistoon parvekelasit. Hallinto-oikeus, jossa A oli vaatinut parvekkeen hankintamenoa vähennettäväksi vuosikuluna, katsoi, että parvekkeen lasituksella oli huoneisto muutettu entistä tasokkaammaksi, jolloin muutoksesta aiheutuneet kulut olivat huoneiston perusparannusmenoja. Korkein hallinto-oikeus, jossa veroasiamies vaati parvekelasien katsomista vasta mahdollisessa osakkeiden luovutusvoittoverotuksessa vähennyskelpoiseksi hankintamenoksi, ei muuttanut hallinto-oikeuden päätöstä, jossa katsottiin, että A:lla oli oikeus vähentää perusparannusmenot vuokratulostaan yhtä suurina vuotuisina poistoina, eli, kun menon todennäköinen vaikutusaika oli 10 vuotta pitempi, 10 verovuotena.